La Cámara de Diputados modificó Ley de alquileres

La Cámara de Diputados de la Nación sancionó –este miércoles, 20 de noviembre- una ley que establece modificaciones al contrato de alquileres planteados en el Código Civil y Comercial.

La norma modificatoria –que contiene 24 artículos- plantea, entre otras cosas, que si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un Mes.

Tampoco se le puede solicitar al inquilino depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler; y además establece que “el depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler”.

Dicho reintegro deberá hacerse efectivo “en el momento de la restitución del inmueble”; y en caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, “puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago”.

Otro asunto que elimina la norma modificatoria es el pago de valor llave o equivalentes; y la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

Plazos mínimos

En cuanto al plazo mínimo de la locación de inmueble, éste fue fijado en 3 años; pero se aclara que “no se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular”.

Tampoco aplica cuando se trata de “habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares; exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial”.

Por su parte, el inquilino “debe conservar” el inmueble “en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario”.

También se planteó que si por causas no imputables al inquilino, éste se ve impedido de usar o gozar del inmueble, “puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa”.

“Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias”, se advierte en el texto modificatorio.

Rescisión

El locatario puede rescindir el contrato  cuando hayan transcurrido seis meses, debiendo notificar en forma fehaciente su “decisión al locador con al menos un mes de anticipación” y si  hace uso de la opción en el primer año de vigencia de la relación locativa, “debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso”.

En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de 3 meses o más, transcurridos al menos 6 meses de contrato, “no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto”.

Dentro de los 3 últimos meses de alquiler cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a 15 días corridos; y en caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.

Desalojos

Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.

En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos de ellas, que pueden ser título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario, o garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.

En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales; y en ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.

Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la

Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga.

Programa Nacional de Alquiler Social

El proyecto, que fue girado al Senado de la Nación, crea el “Programa Nacional de Alquiler Social”, destinado a la adopción de medidas que tiendan a “facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal”, bajó la órbita del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda.